Выкупа против короткой продажи

Когда заемщик постоянно не может сделать ипотечные платежи, собственность исключается. В лишение права выкупа закладной, Кредитор принимает на себя право собственности на имущество и выселяет заемщика. Выкупленные свойства могут быть проданы на аукционе или через традиционных агентов по недвижимости. Для заемщиков выкупа сильно повреждает их кредитный рейтинг.

короткая продажа часто используется в качестве альтернативы потере права выкупа, потому что это уменьшает дополнительные сборы и расходы как для кредитора, так и для заемщика. Негативное влияние на кредитный рейтинг заемщика, как правило, меньше при короткой продаже, чем при потере права выкупа, но короткая продажа обычно включает в себя гораздо больше документов для всех сторон.

Сравнительная таблица

Выкуп против короткой продажи сравнительный график

	лишение права выкупа закладной	Короткая распродажа
Возможно получить вознаграждение в размере 3000 долларов или более	нет	да
Используется когда	Заемщик по умолчанию на платежах	Заемщик не может сделать ипотечные платежи, должен больше, чем текущая стоимость дома, и кредитор соглашается.
Продан	заимодавец	Хозяин дома
Способ продажи	Аукцион на продаже доверительного управляющего	агент по продаже недвижимости
Влияние на кредитный рейтинг и кредитную историю	Капли 200 - 400 баллов. Остается на отчете в течение 7 лет.	Сбросьте 50 - 150 очков. Перечислено в отчете о кредитоспособности, если кредитор сообщает об уменьшении задолженности агентствам по кредитной отчетности.
По инициативе	Кредитор	Домовладелец
Будущие кредиты	Должен сообщать о будущих заявках на кредит	Может или не может быть сообщено о будущих заявках на кредит
Кто имеет контроль над недвижимостью	Кредитор	Домовладелец
Ограничения на будущие покупки дома	Право на покупку через 5 лет с ограничениями или 7 лет без ограничений	Можно купить сразу при определенных обстоятельствах

Содержание: выкупа против короткой продажи

1 Право и использование
2 Как выкупа и короткие продажи работают?
- 2.1 Процесс выкупа
- 2.2 Процесс короткой продажи
3 осложнения для покупателей в выкупе против коротких продаж
4 Кредитный рейтинг
5 Будущее домовладение
6 Последние новости выкупа
7 ссылок

Право и использование

Выкупа используются, когда домовладелец не выполнил свои платежи по кредиту. Кредитор вступает во владение имуществом, которое было заложено в качестве обеспечения по кредиту. После того, как имущество обращено взыскание, кредитор выставляет его на продажу и использует вырученные средства для возврата ипотечного баланса..

Короткие продажи доступны заемщикам, когда они должны больше, чем текущая стоимость их дома на рынке. Короткие продажи могут быть использованы как в ситуациях, когда домовладелец имеет текущие выплаты по ипотеке и когда они отстали. Тем не менее, для завершения короткой продажи требуется одобрение кредитора; кредиторы не обязаны принимать короткие продажи.

Как выкупа и короткие продажи работают?

Процесс выкупа

В зависимости от состояния, в котором живет заемщик, взыскание может включать или не включать судебную систему. Посмотрите Судебную Потери права выкупа против Несудебной Потери права выкупа для получения дополнительной информации.

После трех-шести месяцев пропущенных платежей кредитор регистрирует уведомление о неисполнении обязательств, которое уведомляет заемщика о том, что он сталкивается с потерей права выкупа, и дает ему период восстановления, чтобы исправить положение путем погашения долгов или урегулирования любых других споров. Продолжительность периода восстановления варьируется в зависимости от штата: некоторые штаты дают заемщикам всего пять дней для урегулирования споров и долгов, а другие дают заемщикам до 90 дней.

Если неоплаченный остаток ипотеки не будет погашен в течение трех месяцев, домовладелец получает уведомление о продаже. Затем имущество продается с аукциона по продаже доверенного лица, предложившего самую высокую цену, который должен оплатить наличными в течение 24 часов. Начальная ставка обычно равна непогашенному остатку кредита и дополнительным гонорарам адвоката, которые может понести банк.

Вот видео, которое сравнивает процесс и влияние выкупа с короткими продажами на основе пяти основных критериев:

Процесс короткой продажи

Когда рыночная стоимость имущества меньше непогашенной основной суммы ипотеки, и заемщик не может позволить себе оплатить ипотеку, кредитор (один или несколько банков) может принять решение о короткой продаже. При короткой продаже выручка от продажи имущества не соответствует ипотечному балансу, что является одной из причин, по которой кредиторы могут колебаться, принимая предложение заемщика о короткой продаже. Любой невыплаченный остаток средств перед кредиторами после короткой продажи называется дефицитом. Краткосрочные договоры купли-продажи не обязательно освобождают заемщиков от их обязательств по погашению каких-либо недостатков ссуд, если это не оговорено особо между сторонами.

В короткой продаже домовладелец выставляет дом на рынок вместе с риэлтором. Это обрабатывается как любая другая продажа дома. Как только домовладелец принял предложение, оно также должно быть принято банком. Закрытие короткой продажи может занять от 3 до 6 месяцев, и ее успех не гарантирован. Однако Федеральное агентство по жилищному финансированию (FHFA) в 2012 году разработало новые правила, которые делают этот процесс более простым и быстрым. Например, ипотечные кредиторы теперь должны ответить на предложение о короткой продаже в течение 30 дней с момента его получения..

В августе 2012 года FHFA объявил о мерах по сокращению краткосрочных продаж подводных домов - домов, где задолженность по ипотеке превышает текущую рыночную стоимость дома - для домовладельцев, включая оказание помощи людям, которые испытывают финансовые трудности, но не пропустили платежи по ипотечным кредитам. Согласно плану, который вступил в силу в ноябре 2012 года, на эту помощь могут претендовать только ипотечные кредиты, гарантированные Fannie Mae и Freddie Mac, и существует ограничение в размере 6000 долларов на сумму денег, которую могут получить держатели вторых ипотечных кредитов при короткой продаже. завершено. Эта мера предназначена для того, чтобы уменьшить стимулы, которыми обладатели второй ипотеки должны торговаться по своей части выручки от продажи жилья, что позволяет избежать задержек и упростить завершение продажи. Новые правила также позволяют домовладельцам с пропущенными выплатами по ипотечным кредитам и серьезными финансовыми проблемами представлять меньше документов для утверждения на короткие продажи. Домовладельцы получают более быстрое одобрение, если они испытывают финансовые трудности, такие как потерянная работа, развод, смерть в семье или перемещение на другую работу..^[1]

Осложнения для покупателей в выкупе против коротких продаж

Выкупа и короткие продажи предлагают большие скидки для покупателей. Кто-то, покупающий дом по короткой продаже, может ожидать, что дом будет стоить на 10% дешевле, чем обычный дом на рынке, выкупа даже дешевле, часто примерно на 30%.^[2] Однако эти покупки не без осложнений.

Наиболее распространенная проблема с исключенными объектами недвижимости заключается в том, что они часто продаются «как есть», поэтому дом может нуждаться в ремонте, который иногда очень дорогой. Когда выкупленное имущество приобретается на аукционе, покупатель должен заплатить наличными в тот же день, что означает, что они не могут осмотреть имущество и, следовательно, не имеют представления о степени необходимого ремонта. Иногда покупатель изъятого имущества может быть обязан заплатить неуплаченные налоги на имущество от предыдущего владельца. Наконец, законы о выкупе позволяют заемщикам вернуть свои заложенные дома, даже если дом был продан новому покупателю после потери права выкупа. Это может вызвать много осложнений для покупателей исключенных свойств.

Короткая продажа недвижимости также часто покупается по цене ниже оценочной. Однако этот процесс может занять очень много времени. Покупка недвижимости при короткой продаже обычно занимает гораздо больше времени, потому что не только покупатель и продавец должны согласиться на продажу. Все кредиторы, которые удерживают залог на имущество, должны также согласиться на продажу. Если первая ипотека была перепродана первоначальным кредитором, теперь она может принадлежать нескольким банкам. Если в доме есть вторая ипотека, то кредиторы во второй ипотеке также могут быть залогодержателями. Получение всеми кредиторами одобрения короткой продажи требует времени и может даже помешать закрытию сделки, если кредитор не согласен или продавец больше не может производить ипотечные платежи в течение длительного ожидания (и, следовательно, может быть исключен). Для завершения большинства продаж требуется от 3 до 12 месяцев. Более того, короткие продажи сопряжены с риском для покупателей и продавцов, поскольку банк может снять дом с рынка в любой момент без каких-либо последствий..

Кредитный рейтинг

Потеря права выкупа может привести к снижению кредитного рейтинга заемщика на 200-400 баллов. Это остается на кредитном отчете в течение 7 лет. Это может оказать очень негативное влияние на будущие займы и даже возможности трудоустройства в тех случаях, когда потенциальный работодатель требует проверки безопасности всех сотрудников. Выкупа являются частью публичной записи.

Короткая продажа может привести к снижению кредитного рейтинга на 50–130 пунктов, хотя существенное снижение обычно происходит из-за того, что заемщик не соблюдает кредит. В кредитных отчетах будет указано, что ссуда в короткой продаже была «погашена», «выплачена в соответствии с договоренностью» или «выплачена менее чем полностью».

Будущее домовладение

После взыскания на дом, человек имеет право купить другой дом через 5 лет с некоторыми ограничениями или через 7 лет без ограничений. Физические лица должны сообщить о потере права выкупа на все будущие заявки на кредит.

После короткой продажи человек может сразу же приобрести новый дом, если его платежи никогда не опаздывали более чем на 30 дней и кредитор не требует от них погашения кредита. Однако найти нового кредитора может быть сложно.

Ссылки

Википедия: Короткая продажа (недвижимость)
«Короткие продажи» для усиления - Wall Street Journal
Как я могу получить деньги за короткие продажи? - About.com
Преимущества и недостатки покупки выкупа - FrontDoor.com

финансов