Покупка против аренды дома

Если у вас никогда не было дома "Аренда против покупки«Это одно из самых важных решений, которые вы когда-либо будете принимать. Есть несколько факторов, которые следует учитывать, прежде чем сделать решающий шаг.

Сравнительная таблица

Сравнение «Покупка дома против аренды дома»

	Покупка дома	Аренда дома
Первоначальная стоимость	Высокий - авансовый платеж, ипотечные сборы	Низкая - аренда за первый и последний месяц и залог
поддержание	Покупатель должен поддерживать	Арендодатель должен поддерживать
Изменения в собственности	Покупатель может вносить изменения, переделывать, добавлять в собственность	Арендаторам обычно не разрешается вносить какие-либо изменения в недвижимость

Содержание: Покупка против аренды дома

• 1 Имеет ли это финансовый смысл?
• 2 Ипотечный интерес
• 3 Возможность первоначального взноса
• 4 Налога
• 5 Повышение арендной платы с учетом инфляции
• 6 Оценка стоимости дома
• 7 Транзакционные расходы при покупке
• 8 брокерских комиссий при продаже
• 9 Время и усилия
• 10 арендных ставок
• 11 ссылок

Имеет ли это финансовый смысл?

Для большинства людей покупка дома частично является инвестиционным решением. Деньги, потраченные на аренду, часто считаются потраченными на ветер, и их больше никогда не увидеть. Но это не полная картина. Решение «арендная плата против покупки» должно учитывать несколько переменных:

1. Ипотечный интерес
2. Возможность первоначального взноса
3. налоги
4. Увеличение арендной платы с инфляцией
5. Оценка стоимости дома
6. Транзакционные издержки при покупке
7. Брокерские комиссии при продаже
8. Время и усилия на покупку, продажу и обслуживание дома (субъективно - трудно определить количественно)

Хотя каждый из этих факторов сам по себе может быть сложным параметром, вы можете сделать некоторые реалистичные предположения, чтобы начать анализ. Когда вы освоитесь с моделью принятия решений, вы сможете настроить ее, добавив больше параметров или усложнив.

Ипотечный интерес

В зависимости от вашей кредитной истории и ситуации с занятостью / доходом, процентная ставка, которую вы получите, будет осторожной. Вы также можете решить, хотите ли вы взять кредит с фиксированной ставкой или кредит с переменной ставкой. Для анализа ренты против покупки предположим фиксированную ставку. Допустим, сумма вашего кредита составляет 200 000 долларов США, а процентная ставка составляет 6,5% (фиксированная) в течение 20 лет. Это соответствует месячной ставке примерно 0,54% и 1491 долл. США в ежемесячных платежах. В течение 20 лет вы будете платить своему кредитору 357 875 долларов, из которых 200 000 долларов пойдут на основную сумму кредита, а 157 875 долларов будут выплачены в виде процентов..

Интересно, что платежи по ипотечным кредитам состоят в том, что, хотя ежемесячные платежи не меняются в течение 20 лет, сумма этого фиксированного ежемесячного платежа, которая идет на выплату процентов по сравнению с суммой, которая уменьшает непогашенную основную сумму, меняется каждый месяц. Проще говоря, в первые несколько лет вашей ипотеки большая часть ваших платежей будет направляться на проценты, и вы едва будете терять деньги на основную сумму. В последние несколько лет большинство ваших платежей будут направлены на основной.

В нашем примере ежемесячных выплат в течение 20 лет 1 491 доллар, средний процентный платеж составляет 1 071 доллар в месяц в первый год и только 51 доллар в последний год вашей ипотеки.

Почему это важно?

В первые несколько лет вашей ипотеки непогашенная сумма кредита едва снижается. Таким образом, если вы планируете жить в доме всего пару лет, ваш капитал (стоимость дома - сумма кредита) невысок..

Возможность первоначального взноса

Приличный первоначальный взнос (15% от стоимости дома) обычно снижает процентную ставку, которую вам придется заплатить. Допустим, вы платите $ 40000 в качестве авансового платежа, когда покупаете дом. Эти 40 000 долларов - это вложение, которое вы вкладываете в актив (свой дом), надеясь, что актив будет оценен. Если бы вы инвестировали 40 000 долларов в онлайн-сберегательный счет, вы могли бы зарабатывать 5% (без риска) каждый год. Если вы инвестируете в акции и вам повезет, доход может быть еще выше.

Короче говоря, вы упускаете возможность инвестировать эту сумму в другие активы, которые могут обеспечить возврат. Предположим, что у вас есть другие инвестиционные возможности, которые, как вы знаете, дадут вам определенную (X) отдачу от инвестиций. Этот «Х» играет важную роль в финансовой модели «рента против покупки».

налоги

Что вы платите

Когда вы покупаете дом, вы будете платить налоги на имущество. В зависимости от того, где вы живете, налог на недвижимость может составлять от 0,5 до 1% от стоимости вашего дома.

Что вы экономите

Налоги на имущество, которые вы платите, а также процентные платежи, которые вы делаете в течение года, не облагаются налогом. Суть в том, что вы можете требовать этих налоговых вычетов только в том случае, если вы перечислили свои вычеты и не приняли стандартные вычеты.

Сколько вы экономите

В очень простой симуляции математики, давайте предположим, что:

• Ежегодный налог на недвижимость = 2000 долларов США
• Выплата процентов за год = 12 000 долларов США (B)
• Доступен стандартный вычет = 8 000 долл. США (C)
• Ваша налоговая скобка - 28%
• Ваш доход - $ 85 000

Если вы купите дом и определите размер своего вычета, ваш налогооблагаемый доход уменьшится на 14 000 долларов (A + B). Если вы арендуете, ваш налогооблагаемый доход уменьшится на 8000 долларов (C). Таким образом, «чистый эффект» покупки дома на налогооблагаемый доход составляет 6000 долларов (A + B-C). А чистая экономия на налогах в год составляет 28% от 6000 долл. США, т.е.. $ 1680.

Для ипотеки с фиксированной ставкой процентные платежи, которые вы делаете, будут самыми высокими в первый год и будут уменьшаться в последующие годы по мере постепенного уменьшения вашего непогашенного основного долга..

Увеличение арендной платы с инфляцией

При построении финансовой модели для сравнения аренды и покупки дома мы можем принимать фиксированные ежемесячные платежи с фиксированной ставкой по ипотеке. Но в сценарии аренды ожидается, что арендная плата будет расти в течение следующих 20-30 лет. Годовой прирост арендной платы можно считать равным 2-3% - синхронно с уровнем инфляции..

Вы должны сравнить денежный поток для покупки (ежемесячный взнос, взносы владельца дома, страховка и т. Д.) С арендной платой. Также обязательно обратите внимание на альтернативную стоимость инвестирования разницы (Аренда - Ежемесячный взнос или наоборот, в зависимости от того, что больше).

Оценка стоимости дома

В долгосрочной перспективе (20-30 лет) можно предположить, что стоимость жилья будет расти примерно на 5% в год. Этот процент может варьироваться в зависимости от того, где вы живете, и имеете ли вы дело с домом на одну семью, таунхаусом или квартирой. Это число оказывает существенное влияние на результаты финансовой модели рента против покупки.

Транзакционные издержки при покупке

Существуют различные транзакционные расходы, которые вы понесете при покупке дома. Домашний осмотр, гонорар адвоката, закрытие ипотеки, агентский сбор, налоги, сборы за регистрацию и т. Д. Относитесь к этой сумме так, как если бы вы относились к первоначальному взносу (с точки зрения стоимости упущенной возможности вложить эти деньги в другом месте).

Брокерские комиссии при продаже

Как правило, продавец платит комиссию как покупателю, так и агентам продавца. С 3% каждый, эта комиссия обычно составляет 6% от стоимости дома. Как вы можете догадаться, это оказывает существенное влияние на финансовую модель. Вы можете выбрать работу без агентов и принять 3% или менее комиссионных расходов в вашей модели..

Время и усилия

Поиск дома вашей мечты может обременительным и может занять много времени и усилий.

Когда вы арендуете, арендодатель несет ответственность за исправление большинства вещей, которые обычно идут не так в доме (сантехника и т. Д.). Но когда вы покупаете дом, вы несете ответственность за все содержание.

Людям также, возможно, придется сделать несколько доработок и потратить время и силы, пытаясь продать свой дом.

Коэффициенты аренды

Один из способов выяснить, стоит ли покупать или арендовать, состоит в том, чтобы посмотреть на коэффициент арендной платы: цена покупки типичного дома, деленная на годовую арендную плату аналогичного дома. Когда коэффициент арендной платы выше 20, это означает, что вы должны рассмотреть вопрос об аренде. Между 15 и 20 годами склоняйтесь к сдаче в аренду, если вы не найдете дом, который вам действительно нравится, и планируете оставаться в нем в течение длительного времени. Если коэффициент арендной платы ниже 15, имеет смысл покупать.

Коэффициенты арендной платы для основных городских районов США доступны на веб-сайте New York Times..

Ссылки

• Арендная плата против собственной: 7 факторов, которые должны учитывать даже домовладельцы - Меррилл Линч